Situación de la construcción de viviendas prefabricadas en España

La ponencia pronunciada en el webinar de ECOCONSTRUCCIÓN del pasado 5 de febrero 2026 versa sobre la situación una del sector actual del sector de la construcción industrializada y su impacto.  

La situación es que hay una demanda creciente de viviendas por dos motivos: el primero es el incremento poblacional. En los últimos 5 años se ha incrementado la población española en 2 millones de personas a lo que hay que añadir que venimos de un déficit acumulado de viviendas de 700 a 800.000 viviendas. Y ante una situación normal de crecimiento de demanda, debería responder una oferta también creciente. Sin embargo, esto no está sucediendo ¿Por qué no ocurre? Porque hay un incremento notable de regulación. Cada vez es más complejo construir, cada vez hay que pedir más autorizaciones. El nuevo CTE viene con nuevos requerimientos de sostenibilidad, de habitabilidad, que al final suponen más coste. También hay un incremento del coste de materiales, de mano de obra (este año pues ha habido un incremento salarial del 3,5%). En materiales, hay algunos como el cristal que ha tenido un incremento del 20%, del aluminio también estamos hablando de esos porcentajes. Y cada vez es más difícil gestionar con estos incrementos. 

Hay un incremento también ligado con esa regulación que es la burocracia, hay que pedir más autorizaciones a más organismos para hacer una vivienda. 

La mano de obra también está decreciendo, es un trabajo que tiene que moverse por distintos lugares lo que en algunos casos es penoso y en otros casos es complicado. La gente tiende ahora a buscar trabajos más estables que favorezcan la conciliación familiar.

En el suelo, también tenemos un problema de escasez. Durante muchos años no se ha desarrollado suelo y, según los datos históricos, se requieren entre 10 y 15 años para poner suelo en el mercado.

Hay también un aumento de exigencia de los clientes. Los clientes pagan mucho por su vivienda y al terminar son cada vez son más exigentes. También nos encontramos con empresas que al terminar la construcción ya se dedican simplemente a buscar la postventa desde el minuto cero.

Todo esto que significa un incremento del riesgo empresarial y una reducción de la rentabilidad. Ante esa reducción de la rentabilidad, no tenemos nuevos integrantes en el sector de la promoción, de la construcción que hagan que ese cruce entre demanda y oferta no tenga lugar. Tenemos un lado tenemos esta falta de cruce de demanda y oferta y, por otro, la situación del sector de la construcción, que se ve como un sector que podría ser la solución, pero nos encontramos con que la demanda del promotor y la oferta del industrializador tampoco convergen. ¿Por qué no convergen? Porque el promotor lo que está buscando es sistemas industriales certificados y testados, con una capacidad productiva que le aporte tranquilidad, un prototipado, esto es, que el sistema se adapte más a su proyecto que ellos adaptar atarse al sistema del fabricante. Busca también que el proyecto siga un sistema de financiación tradicional y se traslada mucha de la responsabilidad al industrializador. Ya no solamente del sistema, sino de la ingeniería asociada.

Ante esa incertidumbre, se quiere que a esos sistemas, que por otro lado no se conocen, se traslade esa responsabilidad. Y también ¡como no! a un precio que sea por lo menos sea igual o menor al de la construcción tradicional.

¿Y qué es lo que ve el industrializador por su lado? Pues que necesita financiación para desarrollar los sistemas constructivos que demanda el promotor, el constructor y el arquitecto. Necesita financiación para poner en servicio la capacidad productiva necesaria. Y no olvidemos que estamos hablando de muchos millones de euros, porque no es lo mismo una fábrica de componentes que una fábrica de módulos de viviendas que tiene una superficie elevada, con unos gastos de automatización y robotización muy importantes.

¿Qué más demanda el industrializador? Una demanda estable acorde a una capacidad productiva elevada: yo te la doy si tú me das una demanda estable. Esto es lo que yo necesito saber, que de aquí a 2 años mi fábrica va a ponerse en servicio y va a tener una demanda recurrente. También lo que demanda es una estandarización. Está dispuesto a certificar sus sistemas, pero tienen que ser esos sistemas, y no oyros, los que tienen que ponerse en obra. No podemos estar prototipando de nuevas cada vez que hacemos una obra distinta porque entonces el ahorro de costes y de tiempo es imposible.

Otra demanda del industrializador es la digitalización desde la toma decisiones en fase de proyecto. Para eso tiene que estar el proyecto digitalizado en BIM, cosa que ahora mismo no ocurre. El industrializador muchas veces habla un lenguaje distinto que el arquitecto, el constructor y el promotor. El industrializador se mueve en milímetros, el constructor y el promotor en centímetros. Esa falta de diálogo hace que no sea viable.

Y, por último, el precio. Lo que quiere el industrializador es que se distribuyan las retribuciones en función de lo que aporta cada integrante de la cadena de valor. Y también que se tenga en cuenta, no solamente el coste simple de ese sistema o ese componente de obra, sino todas las implicaciones en cuanto ahorro de tiempo y de costes de asociados, por ejemplo. Estoy pensando en las fachadas, el no utilizar andamios, que el acopio en obra no sea necesario, la eliminación de residuos, un montón de componentes del coste que desaparecen. Es una situación muy complicada. Lo que habíamos dicho antes, tenemos una demanda de vivienda que no se cubre con la oferta. Una solución es la industrialización, pero que al mismo tiempo haya una demanda de por parte del promotor, constructor y arquitecto, que en muchos casos no puede ser atendida por el industrializador. Y viceversa, una demanda del industrializador que no se atiende por parte del promotor, arquitecto y constructor.

¿Cuál es la situación? ¿Qué estamos promoviendo? Que es posible solucionar este este caos en el que vivimos y que nos aleja de la demanda.  

¿Qué es lo que hemos hecho nosotros como AECI? Por una parte, hemos impulsado la normalización de la construcción industrializada. Desde que se planteó hace ya 2 años la necesidad de una norma que definiera conceptos claves, qué es industrialización, qué es un componente, cómo se integra. Esos conceptos tienen que estar perfectamente definidos, se tiene que definir un índice de industrialización, un porcentaje y tiene que ser una medición aceptada por todos. Por lo tanto, tiene que ser UNE, que es el organismo español que centraliza la toma de decisiones, quien debería definirlo. 

Nosotros, como asociación estamos dentro de este subcomité de construcción de industrializada y estamos en una fase muy avanzada de redacción de esa posible norma. Y aunque parece algo muy etéreo, es algo muy básico ¿Para qué? Para que los bancos puedan financiar, no solamente obras, sino también la fábrica, los acopios, para que las licitaciones públicas tengan muy claro qué es lo que tienen que pedir en una licitación. 

Cuando se habla de industrializar, qué porcentaje representa y que ese porcentaje sea real. Y también el mundo de los seguros que están asociados a tanto a nivel del profesional del arquitecto, del constructor como del productor. Las compañías de seguros también tienen que sentirse confortables con esa normativa común. Esto ya se está consiguiendo tras dos años de trabajo: desde AECI estamos colaborando con UNE y con el resto de los miembros del subcomité.

Ya tenemos un primer paso. 

Segundo paso, el PERTE de construcción industrializada: 1 300 millones de euros en 10 años, con 1 000 millones para créditos y 300 de capitalización. La parte positiva son los objetivos: de 15.000 a 20,000 viviendas industrializadas al año, mejora de la sostenibilidad, disminuir los plazos, mejorar la productividad. Todo eso lo “compramos” al gobierno. La parte negativa es que vemos que se están demorando la toma de decisiones, o sea, todavía falta ver cómo se implementa el PERTE. Pero hay también otra parte positiva y es que en Europa se ha lanzado el 16 de diciembre pasado el European Afordable Housing Plan, cuyo objetivo no es otro que combatir la urgencia habitacional que existe, ya no solamente en España, sino en toda Europa. Este plan prevé impulsar la oferta modernizando el sector, fomentando la construcción industrializada, la digitalización y la reducción de burocracia. Exactamente lo que necesitamos. Esta imposición por parte de Europa que ha visto la realidad a la que nos enfrentamos ha llevado a movilizar inversiones. Ya hay una movilización comprometida de 43 000 millones de euros en poco menos de 2 meses y se busca una inversión de 150 000 millones anuales para dar impulso a este reto. 

También se busca la normalización. Por lo tanto, vemos que lo que se está haciendo en España se está empezando a impulsar desde Europa. Esto nos va a ayudar, sin duda, a que esa inversión inicial que se había planteado de 13 millones pueda ser mucho mayor y refuerza el impulso a la construcción industrializada y a la normalización que también nosotros hemos impulsado. 

AECI también estuvo presente en la presentación del plan en Europa. Estamos siendo consultados y se nos ha pedido que se constituya una federación, una asociación de asociaciones europeas de construcción industrializada para participar en este reto que supone para Europa para resolver el problema habitacional.

Al final somos empresarios y vivimos esta realidad, sus dificultades y cómo estamos desarrollando los trabajos. Empezamos con una guía de construcción industrializada para definir que era industrialización y los grados de industrialización. Hemos seguido trabajando en el marco normativo a través de UNE y ahora estamos eh en Europa también impulsando este desarrollo que sin duda nos va a ayudar a que el PERTE cobre más fuerza.

También asesoramos a administraciones y a empresas en temas de industrialización a través de grupos de trabajo donde cualquier empresa de nuestra asociación puede integrarse y  participar directamente en ese cambio normativo, en esa mejora sectorial. Ahora mismo se está trabajando en la normalización con UNE, principalmente en financiación, también muy asociada a la normalización y el trabajo del PERTE.